Por mais que gostemos de pensar que as taxas de hipotecas cairão para menos de 3%, os compradores de casas não devem prender a respiração.
Há quatro anos, quando a taxa média de uma hipoteca fixa de 30 anos caiu para 2,65%era muito mais barato comprar uma casa e refinanciar a hipoteca. O número de mutuários que contraíram novos empréstimos à habitação atingiu um mais de duas décadas de alta.
Mas estas taxas hipotecárias favoráveis também tiveram um custo. A pandemia global causou uma grave recessão económica com desemprego generalizado, perdas de investimento e instabilidade financeira.
As más notícias para a economia são muitas vezes boas notícias para o mercado hipotecário. Normalmente, as taxas hipotecárias só poderiam atingir esses níveis durante uma recessão. Repetir este tipo de ambiente de taxas baixas significaria grandes problemas para a economia, disse ele Alex Tomásanalista de pesquisa principal da John Burns Research and Consulting.
O mercado imobiliário mudou muito desde o boom de compra de casas de 2020-21. O aumento das taxas hipotecárias, a inflação elevada, a oferta limitada de habitação e o aumento dos preços das casas tornaram quase impossível para a maioria dos americanos comprar uma casa.
Agora que a inflação arrefeceu, a Reserva Federal começou a cortar as taxas de juro. As taxas hipotecárias podem subir para 6% no início de 2025. No final do próximo ano, taxas na faixa média de 5% serão possíveis.
No entanto, as previsões mudam constantemente. Com a próxima administração Trump, muito dependerá das mudanças políticas e do seu impacto económico. Novos cortes de impostos e tarifas poderiam aumentar a inflação e manter as taxas de juro elevadas, evitando a queda das taxas hipotecárias.
As taxas mais elevadas de hoje podem ser difíceis de engolir, mas tenha em mente que 7% tem sido a taxa média para uma hipoteca fixa de 30 anos desde a década de 1970. Além disso, é possível obter uma oferta de hipoteca mais favorável (mais abaixo).
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Como as taxas de hipoteca caíram abaixo de 3%
Em primeiro lugar, para compreender como as taxas hipotecárias caíram para mínimos históricos, podemos observar a relação entre a economia e a taxa de fundos federais, a taxa de juro de curto prazo que determina quanto os bancos cobram uns aos outros para emprestar dinheiro.
Embora o Fed não defina diretamente as taxas hipotecárias quando aumenta a taxa dos fundos federais, os bancos também aumentam as taxas de empréstimos imobiliários para manter intactas as suas margens de lucro. Isto tem impacto nas taxas de juros de longo prazo, como as taxas hipotecárias fixas de 30 anos.
No entanto, numa recessão, a Fed tenta acelerar o crescimento económico flexibilização quantitativaou seja redução da taxa de fundos federais para incentivar os gastos do consumidor e empréstimos e aumento das compras de títulos do governo e títulos garantidos por hipotecas.
Simplificando, a Fed mantém esta taxa de referência baixa quando precisa de estimular o crescimento económico. Por exemplo, voltemos à crise financeira de 2008, quando a Fed cortou as taxas de juro para zero para impulsionar a economia. À medida que surgiram sinais de recuperação em 2015, o banco central começou a aumentar novamente as taxas de juro, colocando as taxas hipotecárias na faixa de 4-5% até 2020.
A pandemia da COVID-19 desencadeou então outra crise económica. Para incentivar as pessoas a pedir dinheiro emprestado e evitar uma longa recessão, a Fed cortou novamente a taxa dos fundos federais para perto de zero e injectou dinheiro na economia. As taxas hipotecárias têm caído rapidamente, atingindo o mínimo de 2% em 2021.
Depois, uma combinação de choques de oferta, taxas recordes baixas e um aumento extremo na oferta monetária devido ao estímulo governamental ajudaram a elevar os preços, disse ele. Erin Sykesfundador da imobiliária Sykes Properties.
No início de 2022, o Fed tinha um novo problema nas mãos: a inflação.
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Como as taxas de hipoteca subiram mais de 8%
Para compreender como as taxas hipotecárias mais do que duplicaram nos últimos anos, vejamos novamente a relação entre a economia e a taxa de fundos federais. Com a subida dos preços ao consumidor em 2022, a principal ferramenta da Fed tem sido ajustar as taxas de juro para cima, tornando o crédito mais caro e desencorajando a concessão de empréstimos. Esta espécie aperto quantitativo abranda a economia e reduz a oferta monetária nos mercados financeiros, exercendo pressão ascendente sobre as taxas de juro de longo prazo, como as taxas hipotecárias fixas a 30 anos.
Após uma série de aumentos agressivos das taxas, a taxa dos fundos federais passou de perto de zero para uma faixa de 5,25% a 5,5%. As taxas médias de juros hipotecários dispararam, atingindo um pico acima de 8% no final de 2023.
Assim que a inflação mostrou sinais consistentes de arrefecimento em 2024, a Fed começou a cortar as taxas de juro. Após o primeiro corte em setembro e o segundo corte em novembro, espera-se que faça uma série de cortes nas taxas ao longo de 2025.
Embora as taxas hipotecárias ainda estejam elevadas, caíram para a faixa de 6-7% e deverão continuar a diminuir lentamente. Mas o caminho até lá pode ser longo e acidentado. É improvável que a taxa média de uma hipoteca fixa de 30 anos caia abaixo de 6% nos próximos meses.
Por que as taxas de hipoteca não cairão para 2%.
Mais uma vez, quando as taxas hipotecárias atingiram mínimos históricos no início da pandemia, a taxa dos fundos federais estava próxima de zero. Salvo outro grande choque económico, a Fed espera que a taxa dos fundos federais seja faça apenas pequenos ajustes para baixo nos próximos anos.
Na verdade em março Presidente do Fed, Jerome Powell observou que as taxas de juro “não voltarão aos níveis muito baixos que vimos” durante a crise financeira, sugerindo que a economia pode ajustar-se a uma faixa de taxa de referência mais “neutra” entre 2,4% a 3,8% no longo prazo, ou seja, menos aperto, mas não muito afrouxamento da faixa atual de 4,5% a 4,75%.
Apenas um choque económico dramático, como uma pandemia ou uma recessão, forçaria a Fed a cortar as taxas para perto de zero, disse ele. Selma Heppeconomista-chefe da CoreLogic. Neste cenário, e se o banco central recomeçar a comprar obrigações governamentais e títulos garantidos por hipotecas, existe a possibilidade de as taxas hipotecárias regressarem a mínimos históricos.
No entanto, na ausência de uma grande recessão ou de uma catástrofe global, é altamente improvável que as taxas hipotecárias caiam para os níveis de 2020-21. Na verdade, muitos economistas e especialistas em habitação esperam que não.
No longo prazo, as taxas de juro hipotecárias poderão estabilizar entre 5,5% e 6%, que é o intervalo historicamente normal.
Como se ajustar às taxas de hipoteca mais altas
Quando você observa os movimentos das taxas de hipotecas, geralmente observa as médias nacionais determinadas com base nas informações semanais sobre taxas fornecidas pelos credores. Embora essas taxas forneçam uma imagem de uma taxa de hipoteca “típica”, não é necessariamente o número que você obterá ao solicitar uma hipoteca. Na verdade, você pode obter uma taxa mais baixa.
Por exemplo, embora a maioria dos credores exija uma pontuação de crédito mínima de 620 para se qualificar para uma hipoteca, os credores oferecem as taxas de hipoteca mais baixas aos consumidores com excelentes pontuações de crédito de cerca de 740 e superiores.
Outra opção é comprar pontos de hipoteca, também conhecidos como pontos de desconto, para obter uma taxa de juros menor. Como uma taxa adicional que você paga antecipadamente, cada ponto de hipoteca normalmente custa 1% do preço de compra da casa e reduz a taxa de hipoteca em 0,25%.
Alterar o prazo do empréstimo também pode reduzir a taxa: um empréstimo de curto prazo, como uma hipoteca de 15 ou 10 anos, terá uma taxa de juros mais baixa do que uma hipoteca fixa de 30 anos. Seus pagamentos mensais serão maiores com um empréstimo de prazo mais curto, porque você pagará o empréstimo em menos tempo, mas economizará significativamente em juros.
Comprar uma casa é provavelmente a maior transação que você fará na vida. Embora muitos compradores de casas esperassem pacientemente que as taxas hipotecárias caíssem antes de entrar no mercado imobiliário, esperar o retorno das taxas hipotecárias ultrabaixas é um jogo perdido.
Independentemente do mercado, avalie cuidadosamente suas necessidades e o que você pode pagar.
