Vale a pena capturar a montanha-russa em que Colonial está no gráfico desta semana, onde você pode ver três aumentos de 30% e três quedas de 20%+, e tudo isso em apenas um ano e um pouco mais, o que torna a volatilidade do valor ascende a 23,7 contra 12,4 do Stoxx 600. Na semana passada, neste exercício de poder apoiado por muitos convidados e pela necessidade de os agradar, foi apresentada a proposta de supressão do regime fiscal SOCIMI, como se este fosse a pedra angular do problema habitacional em Espanha, mas o poder do proprietário é mais forte do que qualquer outra coisa. Para acabar com este problema, este tipo de acção apenas cria desconfiança por parte dos investidores internacionais em relação aos investimentos em Espanha e a tentação para quem tem talento de se estabelecer fora de Espanha mudando de lugar o mais rapidamente possível. .ser europeu. Penso que isto é um erro e não vai acontecer, porque alguns dos diferentes parceiros do governo, com ideologias diferentes, recusarão se não forem recompensados noutro lado.
O impacto fiscal sobre a Colonial é baixo, porque os dividendos provenientes de França não são afetados pela regra e porque ainda existem bases fiscais negativas acumuladas. Voltando à análise fundamental, poderíamos dizer que desde Outubro de 2023 a Euribor passou de 4,16% para 2,5%, o que deveria portanto ter tido um impacto positivo na percepção da Colonial, mas não foi o caso. E digo percepção porque a Colonial cobriu o risco da taxa de juros.
As duas primeiras montanhas foram determinadas pelas expectativas de taxas que flutuavam para cima e para baixo. A terceira montanha começa com mais uma expectativa de queda nas taxas em que já pesam outros argumentos como a situação política na França, a entrada do Criteria Caixa e uma certa percepção de perda de independência, e na última seção, os rumores de outubro da mudança no regime tributário.
Agora estamos novamente na descida da montanha, para chegar ao vale, que não sei se será da ordem dos 5,2 euros por acção ou dos 4,8 euros. A única coisa que posso fazer nestes níveis são números claros e autoexplicativos que alimentam a margem de segurança sem saber até onde pode ir o declínio. A Colonial, à cotação atual de 5,33 euros, vale 3,343 milhões de euros em bolsa, o que representa um desconto na valorização do ativo de 45%. Se somarmos a dívida de 4,3 mil milhões ao seu valor bolsista, obtemos um valor empresarial de 7,643 milhões, distribuídos por exemplo entre os 17 edifícios de Paris (zona melhor) – que totalizam 464.085 metros quadrados – equivale a avaliar o metro quadrado do bairro Champs-Elysées em 16.469 euros por metro quadrado. Este é um preço razoável tendo em conta as últimas transações parisienses realizadas por outras empresas em 2024, onde a rue de Bassano 10 foi vendida por 27.429 euros o metro quadrado; 21-23 Rue de la Ville por 23.810 euros por metro quadrado; 14-16 rue Halevy por 21.429 euros por metro quadrado, ou 119-121 boulevard Haussmann por 20.321 euros, edifício que fica na mesma rua de outro edifício colonial, que fica no número 106. E, em caso de dúvida, No final de 2023, o número 150 Champs-Elysées foi vendido por 55.556 euros por metro quadrado e o 101 Champs Elysées por 34.000.
Assim, a preços correntes, a Colonial avalia os ativos de Paris a preços normais, para que você fique de graça, depois de pagar a dívida e depois a conta do imposto, em 31 edifícios com uma área de 700.939 metros quadrados. melhor em Madrid e 22 edifícios em Barcelona com um total de 390.035 metros quadrados. São números que revelam a valorização do Colonial, acusado de baixo crescimento, mas não recompensado pelo luxo dos seus edifícios parisienses como o Louvre Saint-Honoré, o Washington Plaza, as galerias dos Champs-Elysées 82-88 ou mesmo as mesmas ruas números 90 e 92.
Se o governo apertar a corda, deixe-a apertar, mas o normal será que, tal como a Colonial mudou a sua sede de Barcelona para Madrid, agora a mude para Paris. E isso é mau para Espanha, ou para o que resta dela. O problema habitacional se resolve por outros meios, e não pela mudança do sistema social, não há relação causal.
De vez em quando também temos de felicitar as boas empresas espanholas que possuem activos de qualidade a nível global. Se a América Latina comprou o bairro de Salamanca pelos preços que nos surpreendemos ver todos os dias, não quero dizer se a Colonial põe à venda o seu imóvel. carteira o número de investidores globais, especialmente árabes e africanos, devido a problemas linguísticos, que permaneceriam com eles a preços acima da sua avaliação. Paris vale uma missa.
