TA sombra da Esfinge paira sobre um aterro municipal discreto no norte de Londres. O vasto terreno de King’s Cross poderia acomodar dois campos de futebol – uma raridade nesta parte densamente povoada da capital – e ainda assim é apenas uma fração da vasta propriedade da qual as chaves serão guardadas em breve. entregue ao bilionário Daniel Křetínski.
Conhecida como a Esfinge Checa pelo seu comportamento inescrutável, Křetínský está pronta para completar a sua conquista Correio Realatravés da aquisição de £3,6 mil milhões da empresa-mãe International Distribution Services (IDS).
Bênção do governo para a transação, dado na semana passadafará dele a primeira pessoa a controlar os correios da Grã-Bretanha desde que esta foi privatizada em 2013. Na verdade, ele será um dos poucos a ter o controlo exclusivo sobre os correios desde o rei Henrique VIII, que os fundou em 1516.
O Reino de Křetínski incluirá aproximadamente 1.800 propriedades cobrindo aproximadamente 300 hectares (741 acres), mais que o dobro do tamanho do Hyde Park. O armazém central da Parcelforce London em King’s Cross será uma das joias da sua coroa.
O Royal Mail colocou o local à venda no ano passado como parte de um plano para transferir suas operações para um novo parque industrial em Tottenham. O imóvel foi retirado do mercado em julho de 2023 devido a condições instáveis, mas o IDS confirmou ao Guardian que está de volta à venda.
Os registos prediais mostram que, em Julho deste ano, depois de aceitar a oferta de Křetínski, a IDS transferiu o terreno entre duas empresas do grupo e a recém-criada empresa IDS Propco 1 pagou £90 milhões ao Royal Mail Group Ltd.
Mas especialistas imobiliários afirmam que o valor dos recentes empreendimentos residenciais e comerciais na mesma área indica que o terreno poderá valer muito mais, especialmente se o novo proprietário obtiver autorização de planeamento antes de encontrar um comprador. A criação de uma segunda empresa, a IDS Propco 2, sugere que poderão ocorrer transações semelhantes.
Em Abril, quando o conselho de administração do IDS ainda se defendia e a oferta de £ 3,1 bilhões de Křetínskia empresa argumentou que seu concorrente havia subestimado o valor de seu “extenso” portfólio de terrenos.
De acordo com o seu último relatório anual, o valor de propriedade perfeita da empresa está estimado em £1,845 mil milhões, depois de ter em conta o valor que pode ser desbloqueado através da obtenção da aprovação de desenvolvimento nos terrenos mais desejáveis.
Uma pessoa familiarizada com o modelo de negócios do Royal Mail acredita que as oportunidades apresentadas pela propriedade significam que o Royal Mail ainda pode estar subvalorizado ao preço final do negócio de £ 3,6 bilhões.
“O Royal Mail tem uma grande quantidade de propriedade e ele (Křetínský) tem muitas dívidas”, disse a fonte, referindo-se ao facto de o Grupo EP ter contraído empréstimos no valor de cerca de 3 mil milhões de libras para ajudar a financiar a aquisição.
Apontaram para o precedente estabelecido pela cadeia de supermercados Morrisons, que vendeu as propriedades perfeitas e as alugou em um acordo de £ 331 milhões que foi usado para reduzir dívidas. “Ele poderia celebrar um acordo para vender parte da propriedade perfeita a uma empresa de pensões ou incorporadora e receber o dinheiro e o arrendamento se tornaria uma despesa operacional.”
Susannah Streeter, diretora de finanças e mercados da corretora Hargreaves Lansdown, acredita que a venda de um terreno poderia ser exatamente o que Křetínský tem em mente. “É provável que o potencial de reestruturação e venda de terrenos não utilizados seja concretizado sob o novo proprietário”, disse ela.
Streeter apontou para a venda do Royal Mail em 2017 por £ 193,5 milhões de parte de um local em Mount Pleasant, cerca de um quilômetro ao sul do depósito de King’s Cross, e a venda de 2014 de sua instalação de triagem em Londres em Paddington.
“É provável que a administração considere oportunidades semelhantes no futuro, especialmente porque a empresa continua a procurar uma infra-estrutura de tamanho adequado para fazer face ao declínio dos volumes de correio”, disse ela.
A venda do terreno faz ainda mais sentido no contexto da decisão do Royal Mail de instalar cacifos públicos ao estilo da Amazon e de transferir a triagem de encomendas para enormes “super centros” em Cheshire e Northampton, reduzindo a necessidade de algumas instalações locais.
Um analista municipal, que pediu para permanecer anónimo, levantou um cenário mais extremo, em que Křetínský se junta às fileiras dos investidores de capital privado que salvaram empresas queridas e, quando tudo explodir, ele sairá ileso.
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“Se uma empresa falisse e tudo fosse estruturado de tal forma que você emprestasse dinheiro à empresa e o garantisse contra ativos importantes (como propriedades), se a empresa não conseguisse pagar a dívida, você executaria a hipoteca dos ativos”, disse o analista.
“Assim você consegue extrair valor da administração como credor preferencial. Você vê isso repetidamente em private equity.”
Exemplos anteriores incluem o colapso das companhias aéreas Monarch, onde a empresa de investimentos Greybull foi acusada de orquestrar um alegado resgate de uma forma que impedia permitiu que ele saísse com um lucro de £ 10 milhões.
Fontes próximas à empresa negaram na época, embora admitissem que a Greybull também não havia perdido significativamente. Outro exemplo salutar do passado são os £ 18 milhões que o proprietário de private equity BC Partners recebeu após o colapso da Phones4U.
O analista destacou que, ao contrário de uma pequena companhia aérea ou de um revendedor de telefones, na pior das hipóteses, o governo teria de intervir para salvar os Correios britânicos.
“Isso é algo que o governo deveria abordar. Se uma propriedade importante tiver sido apreendida, pode simplesmente dizer ao governo que ela é necessária para prestar um serviço, pelo que este deve comprá-la. Ou você pode reconstruí-lo. De qualquer forma, é uma boa aposta.
A PE recusou-se a comentar, mas fontes próximas da empresa afirmaram que o seu modelo é diferente do modelo de private equity e inclui salvaguardas para garantir que a classificação de crédito da IDS não caia abaixo da do grupo mais amplo.
Křetínský também foi mais do que aberto, comprometendo-se com o governo – e os sindicatos – para lhes assegurar as suas intenções.
Estas incluem uma «golden share» para o governo e as empresas, especificamente concebida para evitar a venda de activos, controlar a dívida e garantir que o grupo não perturbe a sua «obrigação de serviço universal», que exige que forneça serviços em todo o país seis dias por semana, mantendo ao mesmo tempo serviços de telecomunicações acessíveis.
Contudo, alguns dos principais acordos – em particular aqueles que limitam a contração de novas dívidas garantidas por activos do Royal Mail – são limitados no tempo a cinco anos ou menos, apenas num piscar de olhos de uma Esfinge.
Jérôme Lefilliâtre, jornalista francês que escreveu o livro Mister K sobre Křetínski, disse que ficou surpreso com o ataque ao Royal Mail porque o bilionário lhe disse que estava mais interessado em imóveis, mídia e varejo. “A teoria imobiliária inglesa… eu gosto dela”, disse ele.
Um investidor checo obteve a maior parte da sua fortuna estimada em 6 mil milhões de libras ao apostar correctamente que activos de combustíveis fósseis fora de moda ainda tinham vida. De acordo com Lefilliâtre, o magnata adora mostrar que pode reverter empresas falidas e identificar uma oportunidade de lucro que outros perderam.
Mas se ele não puder fazer isso, acredita Lefilliâtre, ele não terá escrúpulos em desligar a tomada. “Ele é implacável quando se trata de dinheiro e negócios. Se ele tiver que tomar decisões difíceis, ele as tomará.”
Um analista do City colocou a questão de outra forma: “Você dá o controle a uma pessoa e simplesmente não sabe o que vai acontecer”.
